Desistência de Compra de Imóvel – Aluguel Devido

Compradora desistente terá de pagar taxa de ocupação por todo o tempo em que ficou no imóvel

Uma compradora de imóvel que pediu rescisão do compromisso de compra e venda por não conseguir pagar as parcelas terá de indenizar a construtora por todo o tempo em que esteve na posse do bem. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que levou em conta as peculiaridades do caso.

O compromisso de promessa de compra e venda é um tipo de contrato preliminar em que o promitente vendedor (aquele que promete vender) se obriga a passar a escritura do imóvel ao promitente comprador (aquele que se compromete a comprar) após o pagamento integral do preço combinado, quando então é assinado o contrato definitivo.

O Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) havia definido que a compradora desistente receberia de volta o que pagou, com juros e correção monetária. A decisão impediu que a construtora retivesse valores relativos a corretagem, publicidade e outras despesas administrativas.

O tribunal estadual também afirmou que seria devida uma taxa de ocupação (aluguéis), mas apenas pelo período em que a compradora permaneceu no imóvel sem pagar as parcelas.

Tudo como antes

Ao analisar o recurso da construtora, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, disse que a Segunda Seção do STJ já confirmou a possibilidade de o comprador encerrar o contrato quando não conseguir mais pagar a dívida. Nesse caso, caberá o ressarcimento parcial do que foi pago. Em geral, a jurisprudência considera que a construtora pode reter até 25% do valor pago para cobertura dos custos administrativos.

O ministro explicou que o efeito pretendido é deixar as partes, tanto quanto possível, na situação em que estavam antes do negócio. No caso, porém, a retenção das despesas administrativas não foi autorizada pelo TJMS.

Salomão esclareceu que a retenção de valores pela construtora não se confunde com o pagamento pelo uso do imóvel. O relator avaliou que a taxa de ocupação deve incidir desde o início da ocupação – que se deu logo após a assinatura do compromisso de compra e venda – até a devolução do imóvel. Do contrário, haveria enriquecimento sem causa do comprador.

“Se as partes são restituídas ao estado inicial, a taxa de ocupação deve abranger todo o tempo de posse sobre o imóvel”, disse o ministro. No caso, se fosse mantida a decisão do TJMS, a construtora não seria ressarcida pelo período compreendido entre a imissão na posse do imóvel e a data em que as parcelas deixaram de ser pagas.

STJ – 13.10.2015 – REsp 1211323

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Isenção de Cofins – Escolas sem fins lucrativos – Receita de Mensalidades

Isenção de Cofins para escolas sem fins lucrativos abrange receita de mensalidades
Em julgamento de recurso especial repetitivo, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que a receita das mensalidades pagas pelos alunos de instituições de ensino sem fins lucrativos, por ser decorrente de atividades próprias da entidade, desfrutam da isenção fiscal estabelecida no artigo 14, X, da Medida Provisória 2.158-35/01.

A tese foi registrada no sistema dos repetitivos como tema 624 e vai orientar a solução de processos idênticos, de modo que só caberá recurso ao STJ quando a decisão de segunda instância for contrária ao entendimento firmado.

O ministro Mauro Campbell Marques, relator do repetitivo, explicou que o normativo que trata da isenção da Cofins – tributo criado para financiamento da seguridade social – é a MP 2.158-35/01, originalmente MP 1.858-6/99.

Razão de existir

Segundo ele, o artigo 47 da Instrução Normativa 247/02 da Secretaria da Receita Federal ofende o artigo 14, inciso X, da medida provisória que trata da isenção da Cofins, pois exclui do conceito de receitas relativas às atividades próprias das entidades as contraprestações pelos serviços de educação, que são as mensalidades recebidas dos alunos.

O relator ressaltou que a finalidade principal de uma entidade de ensino é a prestação de serviços educacionais. “Trata-se da sua razão de existir, do núcleo de suas atividades, do próprio serviço para o qual foi instituída”, disse. Por isso, “não há como compreender que as receitas auferidas nessa condição (mensalidades dos alunos) não sejam aquelas decorrentes de atividades próprias da entidade”, conforme exige a isenção estabelecida na medida provisória.

O ministro enfatizou que o recurso em questão não discute quaisquer receitas que não as mensalidades, “não havendo que se falar em receitas decorrentes de aplicações financeiras ou decorrentes de mercadorias e serviços outros prestados por essas entidades que não sejam exclusivamente os de educação”.

STJ – 13.10.2015 – REsp 1353111

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