Corretagem Não é Devida no Cancelamento de Negócio pela Desapropriação do Imóvel

Não cabe comissão de corretagem em negócio cancelado por processo de desapropriação

Por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu afastar a cobrança de comissão de corretagem em negociação imobiliária que foi desfeita em virtude da existência de processo de desapropriação.

Para o colegiado, como a conclusão da venda dependeria da ausência de restrições cartorárias, o negócio jurídico se tornou precário e, por consequência, o contrato de corretagem não atingiu seu objetivo.

“Nota-se que o resultado obtido com a intermediação foi inútil em virtude da desapropriação implementada pelo poder público. Desse modo, não poderia o promitente vendedor alienar o imóvel, tendo em vista que não se pode transferir o domínio por pessoa que não tem ou deixou de ter, por qualquer motivo, a qualidade de proprietário do imóvel”, afirmou o relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva.

Por meio de ação de cobrança, dois corretores cobravam cerca de R$ 180 mil pela participação na negociação de imóvel colocado à venda pelo réu. Segundo os corretores, apesar de a ação de desapropriação ter inviabilizado o negócio, eles cumpriram as obrigações assumidas no contrato de corretagem.

Assinatura de contrato

O pedido de cobrança foi julgado parcialmente procedente em primeira instância, com a fixação de comissão equivalente a 2,5% do valor do imóvel. Para o magistrado, foi comprovado que os agentes imobiliários aproximaram os clientes e acompanharam a realização do negócio, que foi finalizado com a assinatura de contrato de promessa de compra e venda.

A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais. O tribunal destacou que nem o corretor nem o promitente vendedor sabiam do ajuizamento do processo de desapropriação, já que a citação ocorreu após a celebração do contrato.

Vínculo irretratável

O ministro Villas Bôas Cueva lembrou que uma série de precedentes do STJ apontam no sentido de que, para haver a legitimidade da cobrança da comissão, o corretor deve ter aproximado as partes contratantes, criando um vínculo negocial irretratável.

“Por decorrência lógica, se ficar evidenciado que o trabalho do corretor ficou adstrito ao campo das tratativas e das negociações preliminares, constituindo-se em mera aproximação, sem a efetiva vinculação entre as partes, a comissão não será devida”, explicou o relator.

O relator também destacou que, no caso de negócios imobiliários, a verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao vendedor geralmente ocorre antes da celebração do contrato. Por isso, também é responsabilidade do corretor obter as informações necessárias à contratação segura, sob pena de ser responsabilizado por perdas e danos, conforme prevê o artigo 723 do Código Civil.

“Verifica-se, desse modo, que a aproximação das partes foi precária, razão pela qual não houve pagamento de quaisquer valores por parte do promissário comprador antes de se ter o conhecimento integral da idoneidade do vendedor e do imóvel. Apesar de assinarem instrumento supostamente vinculativo, ainda estava incompleta a relação estabelecida, subordinando-se a continuidade do negócio à ausência de restrição em certidões cartorárias”, concluiu o ministro ao julgar improcedente a cobrança de comissão de corretagem.

STJ – 23.11.2017 – REsp 1272932

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Baixa de Protesto Cabe ao Devedor

Cabe ao devedor, após quitação da dívida, providenciar o cancelamento do protesto
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, no regime da Lei 9.492/97, cabe ao devedor, após a quitação da dívida, providenciar o cancelamento de protesto de título de crédito ou de outro documento de dívida, salvo inequívoca pactuação em sentido contrário.

A decisão, unânime, foi tomada em julgamento de recurso repetitivo relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão. A tese passa a orientar os tribunais de segunda instância em recursos que discutem a mesma questão.

O recurso julgado no STJ veio de São Paulo. Um produtor rural ajuizou ação de indenização por danos morais e materiais contra o Varejão Casa da Maçã. Contou que emitiu cheque para pagar mercadoria adquirida no estabelecimento, mas não pôde honrar o pagamento, o que levou o cheque a protesto.

Disse ter quitado a dívida posteriormente, mas, ao tentar obter um financiamento para recuperação das pastagens de sua propriedade, constatou-se o protesto do cheque que já havia sido pago, sem que tenha sido promovido o respectivo cancelamento.

Sonho frustrado

O produtor alegou em juízo que a não concessão do financiamento, por ele ser “devedor de dívida já paga”, frustrou seus projetos e ainda lhe causou prejuízos materiais.

O juízo da 3ª Vara da Comarca de Araras não acolheu o pedido de indenização. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a sentença.

Em recurso especial, o produtor argumentou que a decisão do tribunal estadual seria contrária à jurisprudência do STJ, a qual, segundo ele, atribuiria ao credor e não ao devedor a responsabilidade pela baixa no protesto.

Interpretação temerária

Em seu voto, o ministro Salomão destacou que, como o artigo 26 da Lei 9.492/97 disciplina que o cancelamento do registro do protesto será solicitado mediante a apresentação do documento protestado, é possível inferir que o ônus do cancelamento é mesmo do devedor.

Segundo ele, seria temerária para com os interesses do devedor e de eventuais coobrigados a interpretação de que, mesmo com a quitação da dívida, o título de crédito devesse permanecer em posse do credor.

“A documentação exigida para o cancelamento do protesto (título de crédito ou carta de anuência daquele que figurou no registro de protesto como credor) também permite concluir que, ordinariamente, não é o credor que providenciará o cancelamento do protesto”, disse o relator.

Com esses fundamentos, o ministro negou provimento ao recurso do produtor rural.

STJ – 19.09.2014 – REsp 1339436