Corretagem Não é Devida no Cancelamento de Negócio pela Desapropriação do Imóvel

Não cabe comissão de corretagem em negócio cancelado por processo de desapropriação

Por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu afastar a cobrança de comissão de corretagem em negociação imobiliária que foi desfeita em virtude da existência de processo de desapropriação.

Para o colegiado, como a conclusão da venda dependeria da ausência de restrições cartorárias, o negócio jurídico se tornou precário e, por consequência, o contrato de corretagem não atingiu seu objetivo.

“Nota-se que o resultado obtido com a intermediação foi inútil em virtude da desapropriação implementada pelo poder público. Desse modo, não poderia o promitente vendedor alienar o imóvel, tendo em vista que não se pode transferir o domínio por pessoa que não tem ou deixou de ter, por qualquer motivo, a qualidade de proprietário do imóvel”, afirmou o relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva.

Por meio de ação de cobrança, dois corretores cobravam cerca de R$ 180 mil pela participação na negociação de imóvel colocado à venda pelo réu. Segundo os corretores, apesar de a ação de desapropriação ter inviabilizado o negócio, eles cumpriram as obrigações assumidas no contrato de corretagem.

Assinatura de contrato

O pedido de cobrança foi julgado parcialmente procedente em primeira instância, com a fixação de comissão equivalente a 2,5% do valor do imóvel. Para o magistrado, foi comprovado que os agentes imobiliários aproximaram os clientes e acompanharam a realização do negócio, que foi finalizado com a assinatura de contrato de promessa de compra e venda.

A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais. O tribunal destacou que nem o corretor nem o promitente vendedor sabiam do ajuizamento do processo de desapropriação, já que a citação ocorreu após a celebração do contrato.

Vínculo irretratável

O ministro Villas Bôas Cueva lembrou que uma série de precedentes do STJ apontam no sentido de que, para haver a legitimidade da cobrança da comissão, o corretor deve ter aproximado as partes contratantes, criando um vínculo negocial irretratável.

“Por decorrência lógica, se ficar evidenciado que o trabalho do corretor ficou adstrito ao campo das tratativas e das negociações preliminares, constituindo-se em mera aproximação, sem a efetiva vinculação entre as partes, a comissão não será devida”, explicou o relator.

O relator também destacou que, no caso de negócios imobiliários, a verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao vendedor geralmente ocorre antes da celebração do contrato. Por isso, também é responsabilidade do corretor obter as informações necessárias à contratação segura, sob pena de ser responsabilizado por perdas e danos, conforme prevê o artigo 723 do Código Civil.

“Verifica-se, desse modo, que a aproximação das partes foi precária, razão pela qual não houve pagamento de quaisquer valores por parte do promissário comprador antes de se ter o conhecimento integral da idoneidade do vendedor e do imóvel. Apesar de assinarem instrumento supostamente vinculativo, ainda estava incompleta a relação estabelecida, subordinando-se a continuidade do negócio à ausência de restrição em certidões cartorárias”, concluiu o ministro ao julgar improcedente a cobrança de comissão de corretagem.

STJ – 23.11.2017 – REsp 1272932

Uma  explanação prática e teórica sobre as diversas formas de recuperação tributária - sua contabilidade pode esconder uma mina de ouro - você precisa explorar estes recursos! Recuperação de Créditos Tributários 

Mais informações

Ei! Sua contabilidade pode conter  $$$!

ComprarClique para baixar uma amostra!

Comissões de Representante Comercial – Inclusão de Impostos na Base de Cálculo

Impostos entram na base de cálculo da comissão de representante comercial
 
A base de cálculo da comissão de representante comercial deve ser o valor final da nota fiscal, incluindo também o que foi pago a título de tributos, como IPI e ICMS. Essa foi a decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). 

A decisão refere-se a recurso especial da Sherwin Williams do Brasil Indústria e Comércio Ltda., que questionava a inclusão dos impostos pagos sobre o valor da mercadoria no cálculo da comissão de uma representante.

Segundo a empresa, o valor total das mercadorias deveria ser entendido como o líquido, ou seja, descontados os impostos que constam na nota fiscal, pois, uma vez que o valor de tributos não gera lucro para o representado, não deveria gerar para o representante. 

Questão fiscal

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a questão fiscal não é tão simples. No Brasil, diferentemente de outros países onde o imposto é exigido posteriormente, de maneira destacada do preço, o valor de tributos indiretos está embutido no preço total, compondo o próprio preço do produto. 

Além disso, afirma a ministra, “a lei não faz distinção, para os fins de cálculo da comissão do representante, entre o preço líquido da mercadoria – excluídos os tributos – e aquele pelo qual a mercadoria é efetivamente vendida e que consta na nota fiscal”. Para ela, a comissão deve incidir sobre o preço pelo qual a mercadoria é vendida, já que não é possível fazer, em venda a consumidor, distinção de ordem tributária para alcançar um preço total. 

Em seu voto, Nancy Andrighi esclarece que permitir a exclusão dos impostos da base de cálculo seria contrário à Lei 4.886/65, que regula a atividade dos representantes comerciais autônomos. A lei veda o desconto de vários custos incluídos no valor da fatura, como despesas financeiras, frete, embalagem e o próprio imposto. Desse modo, o preço constante na nota fiscal é o que melhor reflete o resultado financeiro obtido pelas partes e nele deve ser baseado o cálculo da comissão. 

Alteração de percentual

Além da questão envolvendo a base de cálculo, a representante comercial também alegou no STJ que, durante os dois anos de vigência do contrato, recebeu comissão em percentual inferior ao combinado. Com efeito, as partes haviam acordado o percentual de 4% sobre o valor das vendas, porém, até a denúncia do contrato, a Sherwin Williams do Brasil efetuou o pagamento das comissões utilizando o percentual de 2,5%. 

A primeira e a segunda instâncias entenderam que a representante comercial concordou com essa situação, pois a percentagem menor foi paga desde o início do contrato, não tendo ocorrido diminuição posterior. 

Em seu voto, a ministra Andrighi ressaltou que, embora pela lei sejam proibidas alterações contratuais que impliquem redução da taxa de comissão do representante comercial, na hipótese ficou comprovado que a comissão de 4% sobre o valor das vendas, embora prevista no contrato, nunca foi paga e que a manutenção do contrato, mesmo em termos remuneratórios inferiores, era interessante e lucrativa para a representante. 

Anuência tácita

Se não houve redução da comissão e a esta sempre foi paga no patamar de 2,5%, a cláusula que previa o pagamento a maior na verdade nunca chegou a viger, afirmou a ministra. Segundo ela, a situação gerou na representada a expectativa de que os pagamentos estavam de acordo com o avençado, sem haver necessidade de alteração contratual. 

“Reitere-se que não houve qualquer redução da remuneração da representante, que lhe pudesse gera prejuízos, contrariando o caráter eminentemente protetivo e social da lei. Durante todo o tempo que perdurou a relação contratual das partes, o valor pago a título de comissão foi o mesmo e, se a representada permaneceu silente por mais de dois anos, acerca do valor que recebia de comissão pelas vendas efetuadas, é porque, de fato, anuiu tacitamente com essa condição de pagamento, não sendo razoável que, somente após o término do contrato, venha reclamar a diferença”, afirmou a relatora. 

Boa-fé objetiva 

Segundo Nancy Andrighi, a boa-fé objetiva é fundamental para a manutenção do equilíbrio da relação entre as partes. Induz deveres acessórios de conduta e impõe comportamentos obrigatórios implicitamente contidos em todos os contratos. Essas regras de conduta estão presentes em todo contrato e não dizem respeito apenas ao cumprimento da obrigação, sendo responsáveis pela viabilização da satisfação dos interesses de ambas as partes. 

No caso julgado, o pagamento a menor da comissão durante toda a vigência do contrato indica que poderia ser considerada suprimida a obrigação da representada, que encontra, no não exercício do direito do representante, a expectativa legítima da aceitação dessa condição. 

“Em outras palavras, haverá redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a sensação válida e plausível – a ser apurada casuisticamente – de ter havido renúncia àquela prerrogativa”, esclareceu. 

 
STJ – 19.09.2013 – REsp 1162985