Corretagem Não é Devida no Cancelamento de Negócio pela Desapropriação do Imóvel

Não cabe comissão de corretagem em negócio cancelado por processo de desapropriação

Por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu afastar a cobrança de comissão de corretagem em negociação imobiliária que foi desfeita em virtude da existência de processo de desapropriação.

Para o colegiado, como a conclusão da venda dependeria da ausência de restrições cartorárias, o negócio jurídico se tornou precário e, por consequência, o contrato de corretagem não atingiu seu objetivo.

“Nota-se que o resultado obtido com a intermediação foi inútil em virtude da desapropriação implementada pelo poder público. Desse modo, não poderia o promitente vendedor alienar o imóvel, tendo em vista que não se pode transferir o domínio por pessoa que não tem ou deixou de ter, por qualquer motivo, a qualidade de proprietário do imóvel”, afirmou o relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva.

Por meio de ação de cobrança, dois corretores cobravam cerca de R$ 180 mil pela participação na negociação de imóvel colocado à venda pelo réu. Segundo os corretores, apesar de a ação de desapropriação ter inviabilizado o negócio, eles cumpriram as obrigações assumidas no contrato de corretagem.

Assinatura de contrato

O pedido de cobrança foi julgado parcialmente procedente em primeira instância, com a fixação de comissão equivalente a 2,5% do valor do imóvel. Para o magistrado, foi comprovado que os agentes imobiliários aproximaram os clientes e acompanharam a realização do negócio, que foi finalizado com a assinatura de contrato de promessa de compra e venda.

A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais. O tribunal destacou que nem o corretor nem o promitente vendedor sabiam do ajuizamento do processo de desapropriação, já que a citação ocorreu após a celebração do contrato.

Vínculo irretratável

O ministro Villas Bôas Cueva lembrou que uma série de precedentes do STJ apontam no sentido de que, para haver a legitimidade da cobrança da comissão, o corretor deve ter aproximado as partes contratantes, criando um vínculo negocial irretratável.

“Por decorrência lógica, se ficar evidenciado que o trabalho do corretor ficou adstrito ao campo das tratativas e das negociações preliminares, constituindo-se em mera aproximação, sem a efetiva vinculação entre as partes, a comissão não será devida”, explicou o relator.

O relator também destacou que, no caso de negócios imobiliários, a verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao vendedor geralmente ocorre antes da celebração do contrato. Por isso, também é responsabilidade do corretor obter as informações necessárias à contratação segura, sob pena de ser responsabilizado por perdas e danos, conforme prevê o artigo 723 do Código Civil.

“Verifica-se, desse modo, que a aproximação das partes foi precária, razão pela qual não houve pagamento de quaisquer valores por parte do promissário comprador antes de se ter o conhecimento integral da idoneidade do vendedor e do imóvel. Apesar de assinarem instrumento supostamente vinculativo, ainda estava incompleta a relação estabelecida, subordinando-se a continuidade do negócio à ausência de restrição em certidões cartorárias”, concluiu o ministro ao julgar improcedente a cobrança de comissão de corretagem.

STJ – 23.11.2017 – REsp 1272932

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Corretagem Imobiliária – Valor Indevido – Negócio Desfeito – Risco

Não cabe pagamento de corretagem quando desistência da compra é motivada

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não cabe pagamento de comissão de corretagem quando o negócio não é concluído por desistência de uma das partes em virtude da falta de apresentação das certidões do imóvel objeto da transação.

O colegiado restabeleceu sentença de primeiro grau que julgou procedente o pedido dos candidatos à compra do imóvel para não pagar a taxa de corretagem e extinguir a execução, por inexigibilidade de título executivo. Eles desistiram da compra por não terem sido informados da existência de uma ação de execução fiscal contra o proprietário do imóvel.

Segundo o ministro relator no STJ, Luis Felipe Salomão, o pagamento da corretagem não é obrigatório nas hipóteses em que o arrependimento – antes mesmo da lavratura da escritura – é motivado por razões como a descoberta de risco jurídico ou problemas estruturais no imóvel.

“Muito embora não tenha sido apurado se a venda do imóvel pelos promitentes vendedores constituiria ato atentatório à dignidade da Justiça (se caracterizaria, efetivamente, fraude à execução), é certo que o valor da causa da execução fiscal é vultoso (R$ 84.846,88) – próximo ao do imóvel objeto do compromisso de compra e venda (no valor de R$ 99.000,00) –, sendo motivo idôneo e suficiente para o rompimento contratual, não havendo cogitar, a meu sentir, em dever de pagar comissão de corretagem”, destacou o relator.

 

Falta de diligência

Para o ministro, o Código de Defesa do Consumidor reconhece a vulnerabilidade dos consumidores do negócio intermediado pelo corretor de imóveis. O Código Civil estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, levando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

No caso em análise, frisou o ministro, a imobiliária não cumpriu com os seus deveres, pois não chegou nem a pesquisar acerca de ações que poderiam envolver os vendedores, prevenindo a celebração de um negócio nulo, anulável ou ineficaz.

“A execução fiscal ajuizada em face de um dos promitentes vendedores tramitava no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, e o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda é situado no município de Porto Alegre, ficando nítida, a meu juízo, a falta de diligência e prudência da recorrida”, destacou Salomão.

Obrigação de resultado

A jurisprudência do STJ entende que, no contrato de corretagem, a obrigação é de resultado, somente cabendo cobrança da comissão quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel. Se o negócio não é concluído por arrependimento motivado, o corretor não faz jus ao recebimento da remuneração.

O ministro frisou que o corretor não pode se desincumbir da tarefa de assessorar as partes até a concretização do negócio, sob risco de deixar a negociação precária e incompleta.

“Com efeito, é de rigor o restabelecimento do que fora decidido na sentença, visto que a recorrida sequer cumpriu com seu dever essencial de buscar certidões no cartório de distribuição acerca de ações a envolver os promitentes vendedores”, afirmou o relator.

STJ – 30.10.2017 –  processo REsp 1364574
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Corretagem de Imóvel – Cobrança do Comprador – Legalidade

STJ reconhece validade da corretagem de imóvel, mas declara taxa Sati abusiva

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, decidiu que é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem na venda imóveis.

Em julgamento realizado nesta quarta-feira (24), o colegiado entendeu, entretanto, ser abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (Sati).

A taxa Sati é o valor cobrado pelas construtoras com base em 0,8% sobre o preço do imóvel novo adquirido pelo consumidor. A quantia é destinada aos advogados da construtora por terem redigido o contrato de compra e venda, além de corresponder a serviços correlatos do negócio.

Prestação de serviço

Para o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a taxa Sati não constitui um serviço autônomo oferecido ao consumidor, mas uma mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato.

“O próprio Conselho Federal de Corretores de Imóveis, mediante a resolução de 2012, estatuiu norma proibitiva dizendo claramente que é vedado aos inscritos no regional cobrarem de seus clientes, para si ou para terceiros, qualquer taxa a título de assessoria administrativa, jurídica ou outra, assim como deve ser denunciada ao regional a cobrança de tais taxas quando feitas pelo incorporador, pelo construtor ou por seus prepostos”, destacou o ministro.

O ministro lembrou, contudo, que eventuais serviços específicos prestados ao consumidor, como o trabalho de despachantes ou taxas de serviços cartorários, podem ser cobrados.

Comissão de corretagem

Em relação à validade da comissão de corretagem, o relator condicionou que a previsão desse encargo deve ser informada de forma prévia e explícita ao adquirente.

Segundo o ministro, a grande reclamação dos consumidores nos processos relativos ao tema é a alegação de que essa informação só é repassada após a celebração do contrato.

“Essa estratégia de venda contraria flagrantemente os deveres de informação e transparência que devem pautar as relações de consumo. Em tais casos, o consumidor terá assegurado o direito de exigir o cumprimento da proposta do preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem”, concluiu o ministro.

Prescrição

No julgamento, também ficou definido que o prazo prescricional para ajuizamento de ações que questionem a abusividade nas cobranças é de três anos.

As decisões foram tomadas sob o rito dos recursos repetitivos. Novos recursos ao STJ não serão admitidos quando sustentarem posição contrária aos entendimentos firmados.

STJ – 26.08.2016 – REsp 1551951 REsp 1551956 REsp 1551968 REsp 1599511

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COMISSÃO DEVE SER PAGA PELO COMPRADOR DO IMÓVEL SE ELE CONTRATOU O CORRETOR

A obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que contrata o corretor. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que negou recurso da Associação das Irmãs Missionárias Capuchinhas em demanda com um corretor de imóveis.

A associação recorreu ao STJ contra decisão do Tribunal de Justiça do Amazonas (TJAM) que entendeu que a comissão de corretagem é devida quando o corretor efetivamente aproxima as partes interessadas e dessa aproximação decorre a celebração do negócio, ainda que firmado diretamente entre os contraentes.

Para a associação, a obrigação de pagamento da comissão de corretagem deveria recair sobre o vendedor, já que, conforme alegou, não houve contrato entre ela e o corretor.

Obrigação

Ao analisar o caso, o relator, ministro João Otávio de Noronha, advertiu que a partir do momento em que o corretor é chamado a ingressar na relação entre comprador e devedor, passa a ser devida a sua comissão.

“O encargo, pois, do pagamento da remuneração desse trabalho depende, em muito, da situação fática contratual objeto da negociação, devendo ser considerado quem propõe ao corretor nela intervir”, acrescentou Noronha.

Segundo o ministro, no mercado, na maioria das vezes, é o vendedor quem procura um intermediador para a venda de seu imóvel. Mas há situações em que o comprador é que procura o corretor para que este encontre um imóvel específico que atenda às suas expectativas.

No caso dos autos, segundo observou o relator, ficou demonstrado que o corretor foi contratado verbalmente pela associação para procurar imóvel de seu interesse, portanto é a ela que cabe arcar com o ônus da comissão de corretagem. Processo REsp 1288450.

Fonte: STJ – 04.03.2015

Comissão por Intermediação Imobiliária – Momento em que é Devida

Simples aproximação de interessados não garante comissão para corretor de imóveis

A comissão por corretagem não é devida nos casos em que o corretor aproxima as partes até a assinatura de um termo de compromisso, porém a promessa de compra e venda não é assinada. Isso porque a doutrina entende que o corretor tem obrigação de resultado com o contrato, e esse tipo de caso configura desistência de contrato em negociação, e não arrependimento de contrato fechado. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A decisão se deu no julgamento de recurso em que dois corretores alegavam que a comissão seria devida porque o contrato não foi fechado apenas em razão do arrependimento das partes, hipótese prevista no artigo 725 do Código Civil de 2002. A ação de cobrança de comissão havia sido julgada improcedente pelo juízo de primeiro grau.

Segundo os corretores, a proposta foi aceita pelos possíveis compradores, que pagaram caução no valor de R$ 5 mil. Porém, depois disso, os possíveis compradores adiaram a assinatura da promessa de compra e venda até que, finalmente, desistiram da compra, com o consentimento dos vendedores. Os compradores alegaram que encontraram problemas legais que tornaram a negociação arriscada.

O juízo de primeiro grau entendeu que os corretores assumem obrigação de resultado, e não de meio, portanto não mereceriam a remuneração. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a sentença e os corretores recorreram ao STJ.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, comentou que a jurisprudência do STJ ia no sentido de negar a comissão em casos de não efetivação do negócio. Porém, isso foi ainda na vigência do Código Civil de 1916, que não previa comissão sem concretização do negócio.

Com o novo Código Civil, esse tipo de situação passou a ser prevista em lei, conforme o artigo 725. Ainda assim, alguns julgados do STJ ainda consideram a comissão indevida em casos de desistência, como explicado pelo ministro Luis Felipe Salomão em um precedente que traça diferença entre arrependimento, quando existe o consenso das partes e a efetivação dos procedimentos de compra e venda, e mera desistência, quando ainda não houve consentimento dos contratantes.

Por outro lado, em um julgado em que a comissão foi considerada devida, o relator, Raul Araújo, destacou as muitas peculiaridades do caso. O compromisso de compra e venda, por exemplo, já estava assinado.

No caso em questão, os corretores não chegaram a tanto, portanto, de acordo com a ministra, “não se pode vislumbrar uma atuação suficiente dos corretores para lhes gerar o direito à comissão”. Um dos aspectos do contrato de corretagem é que ele deve trazer resultado útil para as partes. “Aproximar meros interessados não implica obter resultado útil”, destacou a ministra.

STJ – 02.12.2011 – REsp 1183324